<sub id="dbrrx"></sub>
    <thead id="dbrrx"></thead>

      <address id="dbrrx"><dfn id="dbrrx"></dfn></address><thead id="dbrrx"><var id="dbrrx"><output id="dbrrx"></output></var></thead>

          <thead id="dbrrx"><var id="dbrrx"><ins id="dbrrx"></ins></var></thead>

            <sub id="dbrrx"><dfn id="dbrrx"><ins id="dbrrx"></ins></dfn></sub>

              <address id="dbrrx"><dfn id="dbrrx"><ins id="dbrrx"></ins></dfn></address>
              <sub id="dbrrx"><var id="dbrrx"><ins id="dbrrx"></ins></var></sub><address id="dbrrx"></address>
                歡迎您, 今天是 -      用戶名 密 碼 聯系我們 設為首頁
                重要通知  重要通知:
                首頁 - 發展研究中心 - 業界觀點

                《北京市物業管理條例》的制度創新

                發布: 2020-04-29     文章來源:     查看: 5026次

                /趙中華(中國物業管理協會法律政策工作委員會副主任、北京瀛和律師事務所物業管理法律事務部主任)


                《北京市物業管理條例》(以下簡稱“條例”)自2020327日頒布以來,社會高度關注,行業熱烈討論。424日,北京市召開生活垃圾分類和物業管理推進大會,蔡奇書記專門強調要把物業管理作為一把手工程來抓,以實施條例為契機,動員全市各方面力量,齊心協力抓好物業管理這個關鍵小事

                筆者認為,相對于2010年的《北京市物業管理辦法》,本次的條例主要有以下創新:


                一、構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系


                條例明確規定未來北京市物業管理,要構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系。條例中多個條款,都體現了這一立法目的:

                第一,發揮黨建引領作用,構建共同參與的社區治理框架。條例第三條規定,業主、業主組織與物業企業雙方之間不再僅僅是物業服務市場中互相對立的甲方乙方,也是黨領導下的社區治理的共同參與者。這一規定有助于理順社區居委會、業委會、物業企業各方關系,彌合雙方爭議,減少物業管理矛盾糾紛。

                第二,發揮黨建引領作用,加強對業委會工作領導。條例第三條在“紅色物業”的基礎上,提出同時要建立“紅色業委會”,社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業委會委員,通過法定程序擔任業委會委員。條例第三十五條、四十五條規定,業委會召開業主大會會議、業委會會議,要向居委會(村委會)報告,居委會(村委會)應當(可以)派代表參加。根據市住建委公布的信息,未來三年北京市將把提高黨的組織和工作覆蓋率作為需要開展的重點工作。

                第三,發揮黨建引領作用,加強對物業企業工作領導。為了促進物業企業積極參與社區治理,條例第六十六條規定物業企業的項目負責人要在到崗之日起三年內到項目所在地的居委會、村委會報到,在居委會、村委會的監督、指導下參與社區治理工作。條例第九十三條規定,未按規定向社區報到的物業企業,將由街道辦事處、鄉鎮人民政府給予行政處罰。條例第六十七條還規定,區住建委、街道鄉鎮和居委會(村委會)可以委托專業評估機構對物業企業參與社區治理情況進行評估。


                二、明確政府監管部門職責


                條例涉及的政府部門,除了住建部門以外,還包括民政、規自、公安、消防、城管執法等二十余個部門。本次條例對各部門在物業管理中的分工規定的比較明確。

                (一)市、區兩級住建委

                市、區兩級住建委作為物業管理的行業主管部門,在物業服務市場監管中發揮著不可替代的作用:

                一是條例第六條第一款規定,市住建委建立健全業委會、物業管理委員會委員培訓制度,區住建委組織對轄區內業委會、物管委委員開展培訓是一大亮點。通過對物業服務市場甲方主體的培訓,讓業委會委員、物管委委員在法律框架內開展工作。

                二是條例第六十八條規定,市住建委根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,對物業服務企業實施分類監管,建立激勵和懲戒制度。對物業企業實施信用管理有利于解決北京市12345市民熱線反映的物業管理凸出問題。

                三是條例第四條第二款和第四章第三節規定了通過加大老舊小區綜合整治帶動物業長效機制的建立。對老舊小區,要在社區黨組織的統籌領導下,成立物業管理委員會,引導小區居民參與社區治理,共同決策小區公共事務,積極引入專業化的物業管理,逐步擴大物業管理的覆蓋面。

                此外,條例還規定市住建委要制定前期物業管理辦法等條例配套政策和臨時管理規約等示范文本;區住建委承擔參與物業管理區域劃分、物業項目承接查驗和項目交接等物業管理其他監管職責。

                (二)其他相關部門

                相對于《北京市物業管理辦法》,條例在第六條第三款對發展改革、民政、財政、規劃自然資源、城市管理、水務、市場監管、園林綠化、人防等相關主管部門的職責列舉式原則規定基礎上,通過條例第九十八條對物業管理區域內各類違法行為,明確規定由不同相關部門予以行政處罰,從而明確了其他相關部門在物業管理活動中的職責。


                三、政府職能下沉,賦權街道


                相對于《北京市物業管理辦法》,本次條例立法中政府監管屬地原則,權力和職責下沉色彩非常鮮明,具體體現在:

                (一)區政府

                條例第七條規定了區人民政府在物業管理政府監管中要承擔的兩項職責:一是加強對本轄區內物業管理工作的組織領導,建立物業管理綜合協調工作機制;二是組織轄區內街道辦事處、鄉鎮人民政府、住房和城鄉建設或者房屋主管部門及相關部門和單位,統籌推進轄區內物業管理各項工作,協調解決轄區內物業管理重大問題。

                (二)街道辦事處、鄉鎮人民政府

                條例第七條規定,街道辦事處、鄉鎮人民政府將履行下列職責:一是組織、協調、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建,并辦理相關備案手續;二是指導、監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責,有權撤銷其作出的違反法律法規和規章的決定;三是參加物業承接查驗,指導監督轄區內物業管理項目的移交和接管,指導、協調物業服務人依法履行義務,調處物業管理糾紛;四是統籌協調、監督管理轄區內物業管理活動。

                此外,條例第八條、第九條還賦予了街道辦事處、鄉鎮人民政府開展行政綜合執法、突發事件應對中統籌調度等職權。相對于《北京市物業管理辦法》的相關規定,街道辦事處、鄉鎮人民政府在履行上述第一、二項職責基礎上,增加了第三、四項,對轄區內物業管理活動進行全面的監督管理。從《關于加強新時代街道工作的意見》到《北京市街道辦事處條例》,街道辦事處、鄉鎮人民政府在城市管理和社會治理中的作用將得到進一步的發揮。條例的相關規定,明確了未來通過物業管理監管重心的下移,通過賦權街道,讓街道作為物業服務的市場的主要監管主體,推動物業服務市場的健康和有序。

                (三)社區居委會、村委會

                在完善城市治理體系和城鄉基層治理體系,推動城市治理的重心和配套資源向街道社區下沉的背景下,居民委員會、村民委員會市憲法規定基層群眾性自治組織,除了要履行好群眾性自治組織自身的職能外,還被賦予了協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展政府工作的職責。條例第八條規定,居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下開展具體工作:一是建立黨建引領下的物業管理協商共治機制;二是有權就業主反映的物業管理事項向業主大會、業主委員會進行詢問,引導規范運作;三是指導、監督物業服務人依法履行義務,調解物業管理糾紛。


                四、通過信用管理加強對物業企業的日常監管。


                對物業企業而言,本次的北京條例明確規定了物業企業的法定義務、權利及權利救濟,對物業企業的監管重點是行為管理和信用管理,最終是讓守信的物業企業一路暢通,讓失信的企業寸步難行。條例第六十八條規定,市住建委應當根據物業服務合同履行、投訴處理和日常檢查等情況,對物業服務企業實施分類監管,建立激勵和懲戒制度。具體體現在:

                (一)物業企業管理服務義務

                1.物業企業的法定義務。條例第六十五條規定了物業企業除了履行合同約定義務之外還應當履行的法定義務,對于未按照第六十五條履行法定義務的企業,條例第九十二條規定了由區住建委或者房管局、公安部門和城管綜合執法部門給予行政處罰。

                2.物業企業的公示義務。條例第七十條規定了物業企業的公示義務。既是保障業主的知情權、監督權和收益權的要求,也是物業企業遵守公平公開的市場規則的要求。對于未按規定履行公示義務的企業,條例第九十四條規定由區住建委或者房管局給予行政處罰。

                3.物業企業的建檔和保存檔案資料的義務。條例第七十一條規定了物業企業建檔和檔案資料保管義務。建立和保存檔案資料既是對物業企業服務過程的記錄,也是未來物業項目承接查驗的重要依據。對于未按規定建立、保存相關檔案資料的,由區住建委或者房管局給予行政處罰。

                4.物業企業對公共收益的管理義務。條例第七十四條規定了物業企業利用共用部分經營的公共收益管理。實踐中利用共用部分經營非常常見,同時也非常不規范,由此引發的物業矛盾糾紛比比皆是。對于未按規定,擅自開展經營或者挪用、侵占公共收益的行為,條例第九十七條、第九十六條分別設定了罰則。

                5.依法做好物業項目交接的義務。條例第七十六條規定了物業企業在項目交接中應當履行的義務。新老物業的交接因為涉及到重大利益調整,一直以來都是小區業主和主管部門頭痛的問題。對涉及經濟利益的問題通過經濟處罰的方式,讓企業做利益衡量,或許是一個好的解決問題的辦法。條例第九十七條對物業企業違法交接義務,規定對拒不移交有關資料或者財物的,處一萬元以上十萬元以下的罰款;拒不退出物業管理區域的,自規定時間屆滿次日起處每日一萬元的罰款。物業服務人有違反治安管理行為的,由公安機關依法給予治安管理處罰。

                6.日常管理服務中應當履行的義務。條例第七十九條、八十條、八十八條分別規定物業企業在業主裝飾裝修、停車管理服務、設施設備巡查和維保等方面的法定義務。

                (二)明確物業企業權利及權利救濟

                1.業主欠費的權利救濟。條例第七十二條規定了業主欠費的權利救濟,主要是訴訟或者申請仲裁(物業服務合同中有仲裁條款)。訴訟看似是一個好的權利救濟途徑,但是實踐中且不說選擇性、限制性立案的問題,即便是立案了,訴訟周期也是曠日持久,很多業主一審一旦敗訴,必然會上訴。未來對于欠費金額在5萬以下,可以適用法院的小額訴訟程序,實行一審終審,審限最長三個月。

                2.物業費的評判依據。條例第七十三條規定,物業服務收費實行市場調節價并適時調整。市住建委應當發布住宅小區物業服務項目清單,明確物業服務內容和標準。物業管理行業協會應當監測并定期發布物業服務項目成本信息和計價規則,供業主和物業服務人在協商物業費時參考。

                3.物業費的評價方式。條例第六十七條規定,物業企業可以委托專業評估機構對物業服務標準和費用測算進行評估。物業服務標準和物業服務費用相對應是質價相符的市場規則的要求,也是物業企業上調物業費的底層邏輯。


                五、細化運作規則,規范業主和業主組織


                對于實踐中存在的業主委員會成立比例低、運作不規范等問題,條例相對于《北京市物業管理辦法》,從業主和業主組織兩個層面進行了制度創新

                (一)規范業主

                從規范業主行為角度,條例第二十八條強調業主要按時足額交納物業費,履行房屋安全使用責任,按照規定分類投放生活垃圾。第七十八條列舉了損壞、擅自拆改建筑物承重結構、主體結構等十三項業主禁止行為,第九十八條對于違反七十八條的禁止行為由有關主管部門予以行政處罰。

                (二)規范業主組織

                1.將業主組織納入社區治理。條例第三條規定,要將業主委員會或者物業管理委員會納入社區治理體系,推動在業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織。

                2.加強對業主組織的培訓。條例第八條規定,市住建部門要建立健全業主委員會、物業管理委員會委員培訓制度,區住建部門組織對轄區內業主委員會、物業管理委員會委員開展培訓。

                3.強化對業主大會、業委會和物業管理委員會依法履責的指導、監督。條例第八條和第五十一條規定,對業主大會、業主委員會作出的違反法律法規和規章的決定,街道辦事處、鄉鎮人民政府有權撤銷其作出的違反法律法規和規章的決定。

                4.規范業主大會籌備組業主代表、業主委員會候選人的任職資格。條例第三十一條、第三十九條規定業主有拖欠物業費、被列為失信被執行人等情形不得擔任籌備組的業主代表和業主委員會候選人。

                5.規范業主委員會候選人產生方式。條例第四十條規定,業主委員會候選人由社區黨組織、居民委員會、村民委員會推薦,或者業主自薦或者聯名推薦。社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員,通過法定程序擔任業主委員會委員。

                6.明確業主委員會委員資格終止情形。條例第四十六條、第四十七條列舉了業主委員會委員、候補委員的禁止事項,并規定了業主委員會委員、候補委員資格終止的情形。

                7.明確業主大會和業主委員會職責清單。條例第三十四條和第四十四條分別規定了業主大會和業主委員會的職責清單,并規定業主委員會不得擅自行使業主大會的職權,業主大會也不得授權業主委員會行使業主大會的職權。

                8.規范業主委員會備案。條例第四十三條授權街道辦事處、鄉鎮人民政府對于業主委員會提交的備案材料要審核材料的真實性和規范性。

                9.引入物業管理委員會制度。條例第四章第三節規定,對于不具備成立業主大會條件或者成立確有困難的,街道辦事處、鄉鎮人民政府可以組建物業管理委員會,負責組織業主共同決定物業管理事項,推動成立業主大會,選舉產生業主委員會。通過業委會(物管會)的工作,引導小區居民參與社區治理,共同決策小區公共事務,積極引入專業化的物業管理,逐步擴大物業管理的覆蓋面。

                黄色电影国语完整版 - 视频 - 在线观看 - 影视资讯 - 爱赏网